发布日期：2025-12-10 21:20 点击次数：163
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后楼市观察者，农村娃进城定居，专注地产研究
18
年，是你了解房市变化、掌握置业先机的知心朋友。
深圳的常欣欣，
今年开始不敢再查询房价
。
六年前
，
沙井抢房的场景还在眼前，她
给
20
展开剩余94%万茶水费，才把单价
9
万多的房子抢到手里。
可再看
最近
同户型
成交价
价
——
5.5
万
/
平，今年一年就跌没了
1.5
万
/
平，算下来账面亏了近
300
万。
“
茶水费早蒸发了，现在连本金都在缩水，越算心越慌。
”
常欣欣的慌，很快有了更扎心的注脚。
前段时间国际投行高盛一份内部报告在业内流传，字里行间没明说，但懂行的都看出来了：
一线城市房价，可能还有
20%
的下跌空间。
1
高盛
话里
藏话，银行
还有
20%
的缓冲
很多人质疑
高盛的报告
，
尤其是关于中国楼市的判断
。
但实际上，高盛
每次都能搅动市场。
我们看这一段中英文对译，
这次它没把话说死，却抛出了一组让人后背发凉的数据：
一方面，
截至
11
月，深圳房价从高点跌了约
30%
。
另一方面，
从深圳两家头部银行的渠道核实到，但银行抵押贷款的贷款价值比（
LTV
）只升到
40?5%
。
比高盛
投行预测更实在的，是银行的
“
压力测试
”
。
我记得有
银行的
朋友
说得很直接：
“
我们测过，一线城市房价
还能
再扛
20%
的跌幅。
”
不是他们大方，是手里的牌够硬
——
2020
年后放的贷款占比少，放贷标准也严了，就算真跌了，拍卖房产能收回
40?0%
的本金。
其实，很多人没注意到的是
高盛的
“
潜台词
”
，银行的
“
安全线
”
，指向的是同一个答案：
一线城市的房价，还没跌到底。
2
库存堆成山，信心碎成渣
为什么
高盛
敢断定还有
20%
的跌幅？
看看眼前的现实就知道，支撑房价的两根柱子，早都松了。
第一根是库存。
中原地产的数据显示，
11
月底北京新房库存
12.3
万套，去化周期
16
个月；
上海新房库存
13.8
万套，创下
5
年新高；
深圳更夸张，新房库存突破
6
万套，去化要
14
个月。
二手房更不用提，北京挂牌量突破
16
万套，上海超
19
万套，业主想卖房，只能靠降价抢客户。
第二根是信心。
央行三季度城镇储户调查里，
“
未来三个月准备购房
”
的人只占
16.5%
，比去年同期降了
2.1
个百分点。
以前是
“
买涨不买跌
”
，现在是
“
越跌越不敢买
”
。
广州的
老张
就踩了这个坑。今年
3
月听中介说
“
房价触底
”
，把老房子卖了换新房，结果刚签完合同，同小区新房就每平降了
8000
元。
“
现在老房已过户，新房在贬值，两头受气。
”
第三是需求。
未来中国城镇新房年度需求，可能跌到
500
万套左右。
这是什么概念？
2017
年高峰期的时候，这个数字是
2000
万套。十年时间，需求直接砍到只剩四分之一。
支撑房价涨了二十年的引擎
——
购房需求，正在熄火。
需求没了，库存爆了，信心垮了，房价拿什么撑？
高盛说的
20%
，不是预言，是正在酝酿的现实。
3
早有预判的剧本，正在兑现
其实这样的跌势，早有征兆。
今年
1
月我
们
写过一篇《高盛再一次对中国楼市放话：2025房地产价格将再下跌25%？》，当时
分析过
，一线城市跌幅可能超
20%
。
现在回头看，这个预判正在变成事实。
中邮证券
11
月的报告显示，全国房价自峰值已跌约
40%
，一线城市稍缓，但普遍跌了
20?0%
。
深圳沙井、北京亦庄、上海临港这些曾经的
“
热点板块
”
，跌幅全超
30%
，常欣欣的房子跌
40%
，根本不是个例。
更让人揪心的是，中邮证券算了笔账：
按租金回报率算，房价要回到合理水平，总跌幅得在
48?1%
。
现在已经跌了
40%
，剩下的
8?1%
，换算成当前房价，就是
15?2%
的下跌空间。
这和高盛暗示的
20%
、银行测试的
20%
，几乎完美重合。
不是我们故意唱空，是数据不会说谎
——
已经跌去的
40%
是铺垫，剩下的
20%
，才是对泡沫的最后挤压。
4
普通人的
保命
之策
面对可能到来的
20%
跌幅，
我们
骂街没用，躺平更蠢。
普通人想少受损失，就记住两件事。
第一
件
，把
“
抄底
”
两个字从字典里删掉。
别听中介说
“
现在是地板价
”
，中邮证券预测，房价要到
2026
年底才可能趋稳。
底部从来不是一个点，是一个磨人的区间。
市场有的是机会，缺的是耐心，别当接盘侠。
第二
个
，拼命攒现金，别乱加杠杆。
未来几年，现金流就是救命钱。
别被低利率诱惑去买房，也别投那些变不了现的资产。
手里有多套房、月供压力大的，赶紧卖掉一套减压，别等到断供被银行拍卖，那才是真的血本无归。
常欣欣说，她现在宁愿房子永远不涨，也别再跌了。
但这或许只是一厢情愿。
高盛没明说的那句话，银行的压力测试，都在揭示一个可能：
我们以为已经跌入谷底，但谷底之下，可能还有地下室。
这不是散布利空，而是正视风险。
在时代的洪流面前，个人的挣扎往往微不足道。
我们能做的，唯有系好安全带，
握紧手中所剩无几的救生圈，准备迎接更猛烈的风浪
！
别在寒冬里轻易消耗你的弹药，
因为春天可能比所有人预想的，来得
可能
要晚
！
你怎么看呢？打在留言区！
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”，不错过重要信息。
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发布于：江西省